Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen
1. Instandhaltung und Instandsetzung
2. modernisierende Instandhaltung
3. Modernisierung
4. bauliche Veränderung
1. Instandhaltung und Instandsetzung
(man spricht hier auch von der "heilenden Wirkung")
Instandhaltung:
Instandhaltung ist die Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustandes der Wohnanlage; sämtliche Massnahmen, die die normale und gebrauchtsbedingte Abnutzung beseitigt, z.B. Wartungsarbeiten oder Pflege- und Reinigungsarbeiten.
Instandsetzung:
Beseitigung von Schäden und Mängeln der Wohnanlage, deren Ursache in der Abnutzung und Alterung liegen; Massnahmen dienen der Wiederherstellung des bestehenden Zustandes.
Ein kaputtes, einfach verglastes Fenster wird durch ein neues, einfach verglastes Fenster ersetzt. Die Sache wird instandgesetzt.
Die Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG).
Über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums entscheidet die Eigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 WEG) durch Mehrheitsbeschluß (§ 25 WEG).
Die dafür anfallenden Kosten tragen alle Eigentümer gemeinschaftlich (§ 16 Abs. 2 WEG) im Verhältnis ihrer Anteile.
2. Modernisierende Instandsetzungen
Bei der modernisierende Instandsetzungen beschränkt sich die Baumaßnahme nicht nur darauf, den bisherigen Zustand durch Reparatur oder Instandsetzungsarbeiten wieder ordnungsgemäß herzustellen. Es tritt vielmehr eine bauliche Verbesserung ein.
Vereinfacht gesagt: Ersetzen von DEFEKTEN Einrichtungen oder Anlagen durch technisch neuere, bessere und nicht durch gleichartige.
Ein kaputtes, einfach verglastes Fenster wird durch ein neues, doppelt verglastes Fenster ersetzt. Die Sache wird modernisiert instandgesetzt.
3. Modernisierung
(man spricht hier auch von der "verbessernden Wirkung")
Massnahmen, die den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, Schallschutzmaßnahmen oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. (Wärmedämmung des Daches oder der Fassade, ein neuer Brennwertkessel)
Anlass ist keine Reparatur, sondern der Wunsch nach Verbesserung!
Ein heiles, einfach verglastes Fenster wird durch ein neues, doppelt verglastes Fenster ersetzt. Die Sache wird modernisiert.
4. bauliche Massnahmen
Massnahmen, die das Haus oder Teile davon verändern, z.B. Balkone neu anbauen, Gebäude aufstocken oder Teile werden abgerissen.
Bei baulichen Veränderungen ist nach § 22 WEG eine Allstimmigkeit gefordert.
Die dafür anfallenden Kosten tragen alle Eigentümer gemeinschaftlich (§ 16 Abs. 2 WEG) im Verhältnis ihrer Anteile.
Es wird Loch in die Wand gerissen und ein Fenster eingebaut.
