Wann und wie kann ich meinen Verwalter wechseln?

Es gibt verschiedene Situationen, in denen ein neuer Verwalter gesucht wird.

  • Es wird gerade eine neue Eigentümergemeinschaft gebildet (Neubau oder Umwandlung).
  • Die bestehende Verwalterbestellung läuft nach Zeitablauf aus und man ist mit dem aktuellen Verwalter unzufrieden.
  • Die Verwaltung wird durch die Eigentümer selbst ausgeführt und soll jetzt auf professionelle Beine gestellt werden.

Im ersteren Fall wird Ihnen vermutlich der Bauträger/alleinige Eigentümer vor der Aufteilung in Wohnungseigentum seine Verwalterwahl nahelegen und den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung selbst benennen. Ein Grund hierfür ist in den meisten Fällen das frühzeitige Erstellen der Wirtschaftspläne und das rechtzeitige Ausarbeiten der Verträge mit den Dienstleistern, wie Hausmeistern, Fahrstuhlwartungsverträgen und so weiter. Einige Bauträger unterhalten ihre eigene Hausverwaltung um etweilige Auseinandersetzungen mit der Eigentümergemeinschaft z.B. bei eventuell vorhandenen Baumängeln zu vermeiden. Eine enge geschäftliche Beziehung zwischen Bauträger/Bauherr und Verwaltung sollte vermieden werden, da es sonst schon mal zu Interessenkonflikten kommen kann.

Im zweiten Fall ist ein Blick in die Teilungserklärung bzw. in die Beschlussprotokolle der Eigentümerversammlungen nötig. Ein Verwalter kann maximal für eine Dauer von fünf Jahren bestellt werden (Ausnahme: Erstbestellung bei Neubau/Umwandlung max. drei Jahre). Die Verwalterbestellung endet mit Zeitablauf ohne das es von beiden Seiten einer Kündigung bedarf. Ein neuer Verwalter kann frühestens im letzten Jahr der laufenden Bestellungszeit gewählt werden. Ein Wechsel steht natürlich meistens den Interessen des aktuellen Verwalters entgegen. Er wird wahrscheinlich versuchen, einen Verwalterwechsel zu verhindern. Regelmäßig findet einmal jährliche eine Eigentümerversammlung statt. Im letzten Jahr seiner „Amtszeit“ sollte der bisherige Verwalter den Punkt Verwalterneubestellung auf die Tagesordnung aufnehmen. Dies wird er schon im eigenen Interesse tun, denn ohne Beschluss der Eigentümer ist auch seine Verwaltertätigkeit beendet. Wenn Sie den Verwalter wechseln wollen, müssen Sie spätestens jetzt tätig werden und sich Angebote anderer Verwaltungen einholen. Der aktuelle Verwalter wird dies verständlicher Weise nicht für Sie tun. Angebote kann sich jeder Eigentümer anfordern, ohne hierfür einen besonderen Auftrag zu haben oder im Beirat zu sein. Sinnvoll ist allerdings den anderen Eigentümern vorliegende Angebote vor der Eigentümerversammlung zur Kenntnis zu geben, damit diese sich auf der Versammlung nicht „überfallen“ fühlen und objektiv eine Meinung fällen können. Der Verwalter wird mit einfacher Mehrheit gewählt, d.h. wenn mehr als die Hälfte der anwesenden Stimmen sich für einen Verwalter entscheiden, ist dieser gewählt.

Ein Verwaltervertrag  mit dem neuen Verwalter muss noch nicht auf dieser Eigentümerversammlung beschlossen werden. Aber es ist zu empfehlen, dass allen Eigentümer schon ein Vertragsentwurf vorliegt.

Im letzteren Fall ist auszuführen, dass jede Eigentümergemeinschaft grundsätzlich das Recht hat sich selbst zu verwalten. Wenn allerdings auch nur ein Eigentümer dieser Gemeinschaft darauf besteht, dass ein Verwalter bestellt werden soll, haben sich alle anderen Eigentümer diesem Entschluss unterzuordnen. In diesem Fall ist der Ablauf wie eben beschrieben einzuhalten. Bei Streitigkeiten kann auch per Gerichtsbeschluss ein Verwalter bestellt werden.

 

Wenn Sie es möchten, begleiten und unterstützen wir Sie bei einem Verwalterwechsel.